ပြည်တွင်းစစ်နှင့် နိုင်ငံရေး မတည်ငြိမ်မှုများဖြင့် လှုပ်ခတ်နေသော မြန်မာ့စီးပွားရေးတွင် ခိုင်မာသော ရင်းနှီး မြှုပ်နှံမှုအဖြစ် ဝယ်ယူနေကြ၍ ရန်ကုန်အိမ်ခြံမြေစျေးနှုန်းများက ရူးသွပ်ဖွယ် ဖြစ်လာ

ရန်ကုန်၊ မတ် ၁၀

စစ်အာဏာသိမ်းမှု နောက်ဆက်တွဲဖြစ်ပေါ်လာနေသော ပြည်တွင်းစစ်နှင့် မတည်ငြိမ်မှုများဖြင့် လှုပ်ခတ်နေသော မြန်မာ့စီးပွားရေးတွင် ရန်ကုန်အိမ်ခြံမြေစျေးနှုန်းများက ရူးသွပ်ဖွယ် အခြေအနေ ရောက်ရှိနေကြောင်း စင်ကာပူ The Straits Times သတင်းစာက သတင်းဖော်ပြသည်။

၂၀၂၅ ခုနှစ် ဒီဇင်ဘာလထုတ် ကမ္ဘာ့ဘဏ်အစီရင်ခံစာတွင် မြန်မာနိုင်ငံသည် စီးပွားရေးတိုးတက်မှု အသင့်အတင့်ရှိမည့် လက္ခဏာများ မြင်တွေ့ရသော်လည်း သိသာထင်ရှားသော အဟန့်အတားများနှင့် ရင်ဆိုင်နေရဆဲဖြစ်ကြောင်း ဖော်ပြထားသည်။

မြန်မာနိုင်ငံ၏ စီးပွားရေးရုန်းကန်နေရသော်လည်း ရန်ကုန်တွင် အိမ်ခြံမြေဈေးကွက် အရှိန်အဟုန်တက်နေပြီး၊ နိုင်ငံရေးမတည်ငြိမ်မှုကြားတွင် “ဘေးအန္တရာယ် ကာကွယ်ခြင်း” (Risk Hedging) ကြောင့် ၂၀၂၀ ပြည့်နှစ်မှစ၍ ဈေးနှုန်းများ နှစ်ဆ မြင့်တက်လာခဲ့သည်။

တိုက်ပွဲများဖြစ်ပွားနေသော ပဋိပက္ခဇုန်များမှ ရွှေ့ပြောင်းလာမှု၊ နိုင်ငံခြားငွေအပေါ် ကန့်သတ်ချက်များ နှင့် ဘဏ်များအပေါ် ယုံကြည်မှုမရှိခြင်းတို့ကြောင့် အိမ်ခြံမြေကို လုံခြုံသော ပိုင်ဆိုင်မှုအဖြစ် သတ်မှတ်ကာ “အတုအယောင်ဝယ်လိုအား” (Artificial Demand) ကို မြင့်တက်စေခဲ့သည်။

အိမ်ခြံမြေ “အမြတ်ထုတ်ရောင်းချသူများ” (Flippers) က အရင်းအနှီးကို ထိန်းသိမ်းရန်အတွက် ဈေးလျှော့ရောင်းသည့် ပိုင်ဆိုင်မှုများကို အခွင့်ကောင်းယူနေကြပြီး အကန့်အသတ်ဖြစ်နေသော Supply ကြောင့် ဈေးနှုန်းများ ထိုးတက်နေရခြင်းဖြစ်ကာ တရားဝင် ဈေးနှုန်းသတ်မှတ်မှုဥပဒေများ မရှိကြောင်း မှတ်ချက်ပြုကြသည်။

မြန်မာနိုင်ငံ၏ စီးပွားရေးသည် ပြည်တွင်းစစ်ဒဏ်ကြောင့် နာလန်ထူရန် ရုန်းကန်နေရသော်လည်း ရန်ကုန်မြို့တွင်မူ အချို့သော ကွန်ဒိုမီနီယံတိုက်ခန်းဈေးနှုန်းများ ငါးနှစ်အတွင်း နှစ်ဆမြင့်တက်လာကာ အိမ်ခြံမြေဈေးကွက် အရှိန်အဟုန်တက်နေသည်။

မြန်မာ့အိမ်ခြံမြေအကြံပေးများက The Straits Times သို့ ပြောကြားရာတွင် ဤအခြေအနေမှာ “ပုံမှန်မဟုတ်” ကြောင်းနှင့် “ရူးသွပ်ဖွယ်” ပင် ဖြစ်ကြောင်း ဆိုကြသည်။

တောင်ကိုရီးယားအကျိုးတူ လုပ်ငန်းရှင်များနှင့် ပူးပေါင်းတည်ဆောက်ခဲ့ပြီး ၂၀၂၃ ခုနှစ်တွင် အပြီး သတ်ခဲ့သည့် Inno City စီမံကိန်းတွင် ၁၃၀ စတုရန်းမီတာရှိ အိပ်ခန်း ၃ ခန်းပါ တိုက်ခန်းတစ်ခန်းလျှင် အမေရိကန်ဒေါ်လာ ၄၇၆,၀၀၀ ခန့် ကျသင့်သည်။ ၂၀၂၁ ခုနှစ် အာဏာမသိမ်းမီက အလားတူတိုက်ခန်းမျိုးမှာ ဒေါ်လာ ၂၈၆,၀၀၀ ခန့်သာ ရှိခဲ့သည်။

Colliers Thailand မှ ဒုတိယမန်နေးဂျင်းဒါရိုက်တာ Mr. Karlo Pobre က “ရန်ကုန်လို မြို့ကြီးတွေမှာ နေအိမ်ဈေးနှုန်းတွေဟာ ၂၀၂၀ ကတည်းက နှစ်ဆလောက် မြင့်တက်လာတာကို တွေ့ရပြီး၊ မြို့ပြင်ရပ်ကွက်တွေနဲ့ ဒုတိယတန်းစားနေရာတွေမှာဆိုရင် သုံးဆ ဒါမှမဟုတ် ဒီထက်မက မြင့်တက်နေပါတယ်။ ဒါဟာ စီးပွားရေးအခြေခံအချက်အလက်တွေ အားနည်းနေပေမဲ့ ဖြစ်ပေါ်နေတာပါ” ဟု ၎င်းက ဆိုသည်။

ရန်ကုန်မြို့၊ ပါရမီလမ်းတွင် တည်ရှိသော Inno City သည် ကုန်တိုက်၊ ဟိုတယ်နှင့် ကွန်ဒိုယူနစ်များ ပါဝင်သည့် ဘက်စုံသုံးစီမံကိန်းဖြစ်ပြီး ၎င်း၏တည်နေရာကြောင့် လူကြိုက်များသော စီမံကိန်းဖြစ်သည်။

၂၀၂၁ ခုနှစ် ဖေဖော်ဝါရီလ အာဏာသိမ်းမှုနောက်ပိုင်း တော်လှန်ရေးအင်အားစုများနှင့် စစ်ကောင်စီတပ်များအကြား ပြင်းထန်သော ပဋိပက္ခများကြောင့် စီးပွားရေးအကျပ်အတည်း ဖြစ်ပေါ်ခဲ့သည်။ ၂၀၂၆ ခုနှစ် မတ်လတွင် ကုန်ဆုံးမည့် ဘဏ္ဍာရေးနှစ်အတွက် အမှန်တကယ် GDP မှာ ၂ ရာခိုင်နှုန်း ခန့် ကျဆင်းမည်ဟု ကမ္ဘာ့ဘဏ်က ခန့်မှန်းထားသည်။ ကုန်ဈေးနှုန်းကြီးမြင့်မှုမှာလည်း ရေတိုတွင် ၂၀ ရာခိုင်နှုန်းအထက် ဆက်ရှိနေဦးမည်ဖြစ်သည်။

ကမ္ဘာ့ဘဏ်၏ ဒီဇင်ဘာလ အစီရင်ခံစာအရ မြန်မာနိုင်ငံသည် စီးပွားရေးတိုးတက်မှု အနည်းငယ်ရှိလာသော်လည်း ဆက်လက်ဖြစ်ပွားနေသော ပဋိပက္ခများနှင့် ဖွဲ့စည်းပုံဆိုင်ရာ စိန်ခေါ်မှုများကြောင့် ကြီးမားသော အဟန့်အတားများကို ရင်ဆိုင်နေရဆဲဖြစ်သည်။

ထို့ကြောင့် Mr. Pobre က အိမ်ခြံမြေဈေးမြင့်တက်ရခြင်း၏ အဓိကတွန်းအားမှာ ဝင်ငွေတိုးတက်မှု သို့မဟုတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု အမြတ်အစွန်းများကြောင့်မဟုတ်ဘဲ “ဘေးအန္တရာယ် ကာကွယ်ခြင်း” (Risk Hedging) ကြောင့်ဟု ယူဆသည်။

ရန်ကုန်မြို့မှ ကိုသိန်းစော (အမည်လွှဲ) က အာဏာသိမ်းပြီးနောက် ၎င်း၏ လုပ်ငန်းမှာ မလုံခြုံတော့သဖြင့် ၂၀၂၂ ခုနှစ်တွင် အိမ်ခြံမြေကို ပိုမိုအလေးအနက်ထား ရင်းနှီးမြှုပ်နှံခဲ့ကြောင်း ပြောသည်။

“အဲဒီအိမ်ခြံမြေပိုင်ဆိုင်မှုတွေကို ဝယ်ယူ၊ ပြင်ဆင်ပြီး ဈေးကွက်ပြန်တည့်လာတဲ့အချိန်မှာ ပြန်ရောင်းခြင်းအားဖြင့် ဒီလို ငွေကြေးအတက်အကျ ပြင်းထန်နေချိန်မှာ ကျွန်တော့်ရဲ့ အရင်းအနှီးကို ထိန်းသိမ်းနိုင်ခဲ့ပြီး တိုးတက်မှုလည်း ရခဲ့တယ်”ဟုကိုသိန်းစောက ဆိုသည်။

အိမ်ခြံမြေကို အမြတ်ထုတ်ရောင်းချသူ (Flipper) တစ်ဦးအနေဖြင့် ၎င်း၏ သူငယ်ချင်းအများအပြားမှာလည်း ထိုသို့ပင် လုပ်ဆောင်နေကြကြောင်း သူက တွေ့ရှိခဲ့သည်။

“ဈေးကွက်ဟာ ရေရှည်ဝယ်ယူသိမ်းဆည်းထားတဲ့ ပုံစံကနေ မြန်မြန်ဆန်ဆန် ပြန်လည်ရောင်းဝယ်တဲ့ ပုံစံ (Trading Model) ကို ပြောင်းသွားပြီ။ ၂၀၂၀ မတိုင်ခင်က လူတွေဟာ အငှားအမြတ်နဲ့ ပုံမှန်တိုးတက်မှုအတွက် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံခဲ့ကြတယ်။ ဒီနေ့မှာတော့ ဈေးကွက်ဟာ ငွေဖြစ်လွယ်မှုနဲ့ ခန့်မှန်းမှန်းဆချက်တွေအပေါ်မှာပဲ မူတည်နေတော့တယ်” ဟု ၎င်းက ပြောသည်။

အိမ်ခြံမြေအကျိုးဆောင် ဦးဌေးမြင့်က မြောက်ပိုင်းရှိ တိုက်ပွဲပြင်းထန်ရာဒေသများမှ ဘေးကင်းရာ ရန်ကုန်မြို့သို့ ပြည်တွင်းရွှေ့ပြောင်းနေထိုင်မှု မြင့်တက်လာခြင်းကြောင့် ဝယ်လိုအားတက်ကာ ဈေးနှုန်းများ ထိုးတက်လာခြင်းဖြစ်ကြောင်း ထောက်ပြသည်။

၂၀၂၅ ခုနှစ် မတ်လတွင် မြန်မာနိုင်ငံအလယ်ပိုင်း၌ ငလျင်ဒဏ်ကြောင့် နေအိမ် ၅၅,၀၀၀ ကျော် ပျက်စီးခဲ့ရသော်လည်း ရန်ကုန်မြို့မှာ ထိခိုက်မှုနည်းသဖြင့် ရန်ကုန်အိမ်ခြံမြေများမှာ ပိုမိုရေပန်းစားလာခဲ့သည်ကိုလည်း သူက တွေ့ရသည်။ အာဏာသိမ်းမှုကြောင့် စွန့်စားရမှုများလာသဖြင့် ကုန်ထုတ်လုပ်ငန်းနှင့် ဟိုတယ်လုပ်ငန်းရှင်အချို့မှာလည်း ၎င်းတို့၏ လုပ်ငန်းများကို ပိတ်သိမ်းကာ စွန့်စားရမှုနည်းသော အိမ်ခြံမြေဘက်သို့ ငွေကြေးများ ပြောင်းလဲမြှုပ်နှံလာကြသည်။

ဦးဌေးမြင့်က ယခင်က လူချမ်းသာနှင့် လူလတ်တန်းစားများသည် ထိုင်းနှင့် စင်ကာပူတွင် အိမ်ခြံမြေဝယ်လေ့ရှိသော်လည်း၊ စစ်ကောင်စီ၏ တင်းကျပ်သော ဘဏ်လုပ်ငန်းမူဝါဒများကြောင့် ယခုအခါ ပြည်တွင်းကိုသာ ပြန်လည်အာရုံစိုက်လာကြကြောင်း ပြောသည်။

၂၀၂၂ ဧပြီလတွင် စစ်ကောင်စီက ပြည်ပမှရရှိသော နိုင်ငံခြားငွေအားလုံးကို ကျပ်ငွေသို့ မဖြစ်မနေလဲလှယ်ရန် အမိန့်ထုတ်ခဲ့သလို၊ ၂၀၂၄ ဇွန်လတွင် ပြည်ပသို့ ငွေကြေးစီးထွက်မှုကို ပိုမိုတင်းကျပ်ခဲ့သည်။ ထို့ကြောင့် ပြည်သူများသည် ရန်ကုန်တွင် အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူရန်သာ ရွေးချယ်လာကြခြင်းဖြစ်သည်။

မြန်မာနိုင်ငံသားများသည် အိမ်ခြံမြေကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု စွန့်စားရမှုနည်းသော ပိုင်ဆိုင်မှုအဖြစ် မြင်ကြသည်။

အိမ်ခြံမြေအကြံပေး ကိုဆန်းပြည့်က အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူမှုများကို အမှန်တကယ်နေထိုင်ရန်မဟုတ်ဘဲ စည်းစိမ်ဥစ္စာကို သိမ်းဆည်းရန်အတွက်သာ ဝယ်ယူသည့် “အတုအယောင်ဝယ်လိုအား” (Artificial Demand) ဟု ဖော်ပြသည်။

ဘဏ်စနစ်ကို မယုံကြည်တော့သည့် ပြည်သူများသည် ၂၀၂၁ ခုနှစ်တွင် ၁,၃၃၀ ကျပ်ရှိခဲ့ရာမှ ၂၀၂၅ ခုနှစ်တွင် ၄,၅၂၀ ကျပ်အထိ ကျဆင်းသွားသော မြန်မာကျပ်ငွေ တန်ဖိုးကျဆင်းမှုကို အကာအကွယ်ပေးရန် အိမ်ခြံမြေကို အသုံးပြုကြခြင်းဖြစ်သည်။

အိမ်ခြံမြေအကြံပေး Matthew Tun က အိမ်ခြံမြေနှင့်ပတ်သက်၍ “အသေပိုင်ဆိုင်မှုဖြစ်နေသရွေ့ ဈေးနှုန်းက ဘယ်တော့မှ ကျမသွားဘူး။ မြေရှိရင် ဘုရင်ပဲ” ဟု ငယ်စဉ်ကတည်းက သတ်မှတ်ထားကြကြောင်း ပြောသည်။

၎င်းက မြန်မာနိုင်ငံတွင် အရည်အသွေးကောင်း ကွန်ဒိုမီနီယံ အကန့်အသတ်ရှိနေခြင်းကြောင့် ဝယ်လို အားတက်ကာ ဈေးနှုန်းများ ထိုးတက်နေရခြင်းဖြစ်ကြောင်း၊ ဈေးနှုန်းသတ်မှတ်မှုဥပဒေ (Valuation Law) မရှိသည့်အတွက် တစ်ယောက်က တစ်သန်းနှင့်ရောင်းလျှင် နောက်တစ်ယောက်က နှစ်သန်း၊ သုံးသန်းဟု ပါးစပ်ပြောဖြင့် တင်ရောင်းနေကြခြင်းကြောင့် ဈေးနှုန်းများ တက်နေရခြင်းဖြစ်ကြောင်း ထောက်ပြသည်။

အခြားရေပန်းစားသော Central Condominium သည် အင်းလျားကန်ကို အပေါ်စီးမှ မြင်ရပြီး လေဆိပ်သို့လည်း ၁၅-၂၀ မိနစ်သာ မောင်းရသဖြင့် ဝယ်ယူသူများကို ဆွဲဆောင်လျက်ရှိသည်။

ကိုသိန်းစောကမူ ၂၀၂၆ ခုနှစ်တွင်လည်း ဈေးကွက်ပေါက်ဈေးအောက်ရှိသော အိမ်ခြံမြေများကို ဝယ်ယူပြီး အမြန်ပြန်ရောင်းသည့် လုပ်ငန်းကို ဆက်လုပ်သွားမည်ဟု ပြောသည်။ ပြည်သူအများအပြား အလုပ်လက်မဲ့ဖြစ်ပြီး လုပ်ခလစာနည်းပါးမှုဒဏ်ကို ခံစားနေရချိန်တွင် ၎င်းအနေဖြင့် အဆိုပါ နည်းလမ်းဖြင့် ငွေရှာနိုင်သည်ကို ကံကောင်းသည်ဟု ယူဆသည်။

“ကျွန်တော့်အတွက်တော့ ဒီလုပ်ငန်းဟာ နှစ်ပေါင်းများစွာ စုဆောင်းခဲ့တဲ့ငွေတွေကို တာဝန်သိသိနဲ့ စီမံခန့်ခွဲတဲ့ နည်းလမ်းတစ်ခုပါပဲ” ဟု ၎င်းက ဆိုသည်။

ဓာတ်ပုံ- MAY WONG/ST

(The Straits Times သတင်းဌာန၏ ‘Crazy’ Yangon property prices despite struggling economy, civil war in Myanmar ကို ဆီလျှော်အောင် ဘာသာပြန်ဆိုထားပါသည်။)